一线城市房贷政策陆续松动。
继5月27日上海落地房贷新政后，广州、深圳于5月28日纷纷出手，对首付比例、房贷利率下限作出调整，三地调整范围广、力度大。至此，北上广深四大一线城市仅北京尚未有动作。
有专家认为，此次一线城市房贷调整力度超出预期，考虑到当前房贷利率较实际贷款利率仍处高位，未来仍有下行空间，但幅度取决于的资金成本和风险防范能力。
三地政策落地
截至目前，北上广深四大一线城市已有三地“靴子”落地。
5月28日下午，广州、深圳接连发布购房新政，对首付比例、个人住房贷款利率下限等做出进一步的政策优化。
具体看来，此次调整后，广州的购房门槛为三地最低，首套和二套房首付比例分别调整为不低于15%和25%，均降至目前最低水平。同时，广州明确全面取消房贷利率下限，并针对非限购区域放开二套及以上住房贷款，政策自5月29日起执行。
“这是热点城市首次放开二套及以上住房贷款，鼓励多套房居民加杠杆买房。不过，此次央行广州分行的规定，将主动权给到了银行去判断。作为商业运营机构，银行必然会基于市场分析来制定差异化的首付比例和利率，以确保自身的资产安全。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。
此前一日，上海市住房和城乡建设管理委员会等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称《通知》），成为北上广深中首个响应5月17日住房新政的一线城市。
《通知》提出，调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”，以及优化土地和住房供应等九条政策措施。上海调整后的首套房首付比例下限为最低20%，贷款利率下限3.5%；核心与非核心区域二套房首付比例分别为35%和30%，贷款利率下限分别为3.9%和3.7%。
深圳的政策调整力度基本对标上海，首套和二套房的首付比例均下调10个百分点，分别降至20%和30%，调整后的贷款利率下限分别为3.5%和3.9%。
在李宇嘉看来，深圳在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上与上海完全一致，彰显了两地在房地产调控政策上的城市能级是一致的。上海出台调控政策后，相当于为深圳打了个样板。
中指研究院预测指出，短期来看，北京相关政策优化预期进一步增强。多项政策举措落地，预计将助推核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场筑底企稳进程。
“最近几天忙‘飞’了！新政策落地后这两天，咨询房贷的客户确实增加了，咨询的问题大多关于首套房的认定方面，但对部分情况怎样认定，我们行内还没有明确的细则。”上海某银行支行客户经理告诉记者。
释放何种信号
对于此次一线城市房贷政策的调整力度，市场表示“超预期”。
以广州为例，在李宇嘉看来，配资炒股官网此次政策调整直接超出了国家过去差别化住房信贷政策对于“三套以上不能贷款”的限制，激活非户籍人口在限购区买房，松动首套房认定标准等。
“这说明房地产的下滑超出市场预期，量价齐跌。销售规模直接回到十年前，实际感知的价格跌幅也远大于价格指数的显示，这直接导致二手房挂牌量暴增、间接导致新房和土地难卖。另外，新房价格和成交量下跌伴随开发商资金链紧张，前期卖出去的房子交付困难，社会风险也开始显现。”李宇嘉分析道，“因此，此时迫切需要强有力的政策介入，纠偏市场失衡甚至失灵，防范系统性风险发生，做好保交付，维护购房者权益。”
对于新政的实施效果，多位专家表示乐观。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，上海大力度优化楼市政策，释放了更加积极有力的信号，也体现了政府稳定楼市的决心，对于当下提振市场预期、促进购房需求释放将产生更大效用。
“当前房地产市场正处于企稳复苏的阶段，但复苏过程需要巩固。此次双重利好叠加下，降低居民家庭购房成本，减轻还款负担，更好地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，这对于深圳楼市的影响是积极的。”中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示。
未来，房贷利率是否还有下行空间？
“过去大家之所以愿意加杠杆买房，是因为房贷利率较实体经济贷款利率偏低，而当前低风险理财利率基本降到3%以下，相较而言，房贷利率仍旧处于较高位。”李宇嘉在采访中表示，“房贷利率下限取消后，各银行间存在市场竞争，因此短期内利率肯定还会下降，但下调幅度取决于银行的资金成本和风险防范能力。”
李宇嘉建议道，下一步应当继续从住房保障的角度入手，推动供给侧改革，将刚需和中低收入人群需求主要转向保障性住房和二手住房，新房市场逐渐转向改善性需求。尽管商品房市场在下滑，但行业整体规模仍保持在高位，这是房地产未来发展的基本路径。
“上海和广州都没有在房产交易的税费方面出政策，应该降低或减免契税和个税、增值税。此外，只有需求端的政策还不够，建议尽快落地加速库存去化，稳定价格预期，给市场信心。”李宇嘉直言。
文章为作者独立观点，不代表鼎峰优配观点
相关文章
